Статьи

Рынок недвижимости Таиланда 2018

В этой статье мы поговорим о рынке недвижимости Таиланда по состоянию на середину 2018 года. Для полноты картины, рассмотрим предыдущие этапы становления рынка.

Введение.

Активное развитие рынка недвижимости в Таиланде началось во второй половине 2000-х годов, как результат туристического бума и последовавшего за ним повышенного внимания покупателей к недвижимости Королевства, особенно расположенной на ключевых курортах страны – Пхукете и Паттайе. Пик активности наблюдался в 2006-2012 годах (с некоторым спадом во время пика кризиса 2008 года). Именно в эти годы на Пхукете и в Паттайе был зафиксирован повышенный, близкий к ажиотажу спрос на курортную недвижимость, в связи с чем, большое количество девелоперов поспешили его удовлетворить, начав проектирование и застройку десятков новых проектов. Традиционно, доля россиян среди иностранных покупателей недвижимости в Таиланде, была  подавляющей и, согласно приблизительным подсчетам, составляла до 50% от всего рынка. При старом курсе рубля к доллару, наши соотечественники буквально скупали виллы и апартаменты в курортных зонах, т.к. цена была действительно привлекательной – за несколько миллионов рублей можно было приобрести отличную квартиру площадью 35-45 квадратных метров в небольшом удалении от моря и пляжа. Помимо россиян, активно покупают недвижимость в Королевстве гости из таких стран, как: Англия, Италия, Испания, Франция, Китай, Австралия, США, Канада, Малайзия, Сингапур и даже Новая Зеландия. В последние годы, очень сильно растет количество покупателей из Китая, включая крупных инвесторов, которые также начали проявлять к недвижимости Таиланда активный интерес. Здесь и далее, стоит понимать, что мы рассматриваем только крупнейшие курорты страны, а также Бангкок (спрос на недвижимость в столице Королевства среди иностранных покупателей хоть и не такой высокий, как в туристических центрах, но, тем не менее, он есть). В последние несколько лет на рынке случился заметный спад, вызванный последствиями кризиса 2008 года, а также крымскими событиями, после которых, рухнувший курс рубля увеличил стоимость покупки жилья в Таиланде для россиян примерно вдвое.

 

Текущее положение.

Чтобы говорить более конкретно, сузим рассматриваемый рынок до его основного сегмента – рынка недвижимости острова Пхукет. Мы работаем именно на этом рынке, т.к. он, однозначно, является наиболее интересным и перспективным в стране. Также именно Пхукет является наиболее популярным направлением для инвесторов и покупателей из России. Чаще всего, наши соотечественники покупают недвижимость на Пхукете в инвестиционных целях, а также для того, чтобы иметь возможность приезжать в отпуск и не платить за аренду апартаментов или отель. Ставка капитализации недвижимости на Пхукете составляет от 5 до 10 процентов и зависит от типа и стоимости объекта, а также способа управления объектом. Чтобы получить более подробную информацию, а также наиболее выгодные варианты инвестиций в недвижимость Пхукета, Вы всегда можете обратиться к нам за бесплатной консультацией. Один из распространенных вариантов получения дохода от недвижимости – гарантированная программа от застройщика. Она устроена таким образом, что покупатель имеет от двух недель до месяца в году для собственного проживания (это время может быть разбито на несколько частей в течение года), а в остальное время квартира сдается в аренду управляющей компанией застройщика и перечисляет клиенту фиксированный процент, изначально обозначенный в договоре. Чаще всего это 6-8%, но тут стоит понимать, что для корректности расчета, из этих денег стоит отнять коммунальные платежи и другие расходы, которые оплачивает собственник. В итоге, чистый процент всегда окажется несколько меньше того, что указан в условиях программы, т.е. 7 обещанных процентов годовых превратятся в 5-6. Например, покупая апартаменты стоимостью 100 тысяч долларов с гарантированной программой дохода 7%, можно реально рассчитывать на возврат 5-6 тысяч долларов в год. Есть и другие, более эффективные возможности получения дохода от курортной недвижимости, в случае правильного использования которых, ставка капитализации может составлять до 10-11%, но о них мы поговорим в другой раз.

Наиболее типичные для покупки объекты, по которым, согласно статистике, закрывается большинство сделок:

  • Квартира с одной спальней в кондоминиуме, площадью 30-45 кв.м., в курортной зоне, 5-15 минут езды до ближайшего пляжа, стоимостью от 80 до 110 тысяч долларов.
  • Вилла с двумя или тремя спальнями, площадью 120-250 кв.м., в курортной зоне, 5-15 минут езды до ближайшего пляжа, стоимостью от 230 до 350 тысяч долларов.

Эти варианты являются наиболее оптимальными для приобретения, т.к. имеют оптимальные показатели ставки капитализации и простоты извлечения дохода, в виду того, что отлично вписываются в рынок аренды и всегда пользуются спросом у туристов.

Начиная со второй половины 2016 года, рынок недвижимости Пхукета вновь начал демонстрировать уверенный рост и сейчас число сделок близко к докризисным показателям. Происходит это благодаря трем факторам:

  • Появление на рынке большого количества китайских инвесторов.
  • Возвращение на рынок россиян, оправившихся от изменения курса.
  • Общее развитие Пхукета как курорта и туристического центра (например, в прошлом году был построен новый терминал аэропорта, позволяющий обслужить пассажиропоток до 15 миллионов в год, и эта цифра растет с каждым кварталом)

 

На данный момент на Пхукете строится и проектируется довольно большое количество новых комплексов и проектов, позволяющих выбрать жилье, исходя из реальных потребностей покупателя. Судя по текущей конъюнктуре, данная тенденция сохранится и в ближайшие несколько лет, несмотря на один из любимых мифов застройщиков и местных агентств недвижимости о том, что доступная под застройку земля на острове заканчивается. Вторичный рынок недвижимости развит слабее, главным образом из-за необходимости конкурировать с большим количеством новых проектов. Этот эффект будет существовать до тех пор, пока сокращение доступных под застройку зон действительно не достигнет такого уровня, что новых комплексов станет появляться значительно меньше, но в ближайшие 5-10 лет ждать этого не стоит. Отсюда делаем вывод о том, что при планировании покупки недвижимости в Таиланде, не стоит рассчитывать на продажу в ближайшие годы после приобретения, гораздо выгоднее получать прибыль от аренды в течение более длительного времени.

Резюмируем актуальные тренды:

  • Со второй половины 2016 года на рынке недвижимости Таиланда вновь начался рост, последовавший за спадом 2014-2016 годов
  • Россияне – одни из наиболее активных покупателей недвижимости в Королевстве.
  • Новый тренд Таиланда последних лет – быстрорастущий спрос на недвижимость среди покупателей из Китая.
  • Самый распространенный бюджет сделки – около 100 000 долларов за квартиру 30-45 кв.м. в курортной зоне, в 5-15 езды до ближайшего пляжа.
  • Многие застройщики предлагают гарантированную арендную программу, позволяющую получить без рисков на руки 4-6% годовых. Также есть другие варианты управления недвижимостью, более сложные, но позволяющие повысить ставку капитализации до 8-10%.
  • Почти все застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на строящееся жилье.
  • Чаще всего, россияне покупают жилье в Таиланде с целью совмещения собственного отдыха на протяжении года и получения доходов от сдачи недвижимости в аренду.
  • Наиболее популярные у покупателей регионы – о. Пхукет, Паттайя, о. Самуи, Бангкок.
  • Состояние рынка и обстановка в стране в целом – стабильные. Около года назад, когда умер король Таиланда Рама IX, многие инвесторы сочли это событие риском, однако, по факту оно не повлияло на инвестиционный климат страны, состояние рынка недвижимости и количество совершаемых сделок.
  • Вторичный рынок недвижимости развит довольно слабо, из-за необходимости конкурировать с большим количеством новых проектов и поселков, которые появляются ежегодно.

В этой статье мы рассмотрели текущее положение дел на рынке недвижимости Таиланда, а также основные его тенденции. В следующих мы более подробно поговорим про основные типы объектов, а также об эффективных вариантах управления недвижимостью.

 

С Уважением, Дмитрий Фролов

Генеральный директор Alpina Property Co. Ltd.

Добавить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован. Обязательные для заполнения поля помечены *

очиститьОтправить